Все буде Україна

В Україні готують масштабну реформу ринку нерухомості, яка має на меті остаточно вивести оренду житла з «тіні».

Нововведення передбачають обов’язкову реєстрацію договорів для орендодавців та суворі штрафи, які можуть сягати 85 тисяч гривень.

Водночас держава обіцяє не лише карати, а й стимулювати власників нерухомості зниженими податками та новими можливостями для кредитування.

У Раді планують запровадити штрафи за незареєстровану оренду житла

В Україні готують реформу оренди житла для виведення ринку з тіні. Як повідомила нардепка Олена Шуляк, власникам запропонують знижені податки в обмін на обов’язкову реєстрацію договорів, а порушників каратимуть суворими штрафами.

«Ми вирішили, що спочатку попрацюємо над зменшенням податків, а наступним кроком буде обов’язкова реєстрація договору у відповідній системі. Поки тривають дискусії, чи потрібен буде нотаріус для кожного договору оренди, але якась обов’язкова реєстрація має бути: через «Дію», синхронізацію з іншими реєстрами», — розповіла народна обраниця.

Олена Шуляк пояснила, що обов’язкова реєстрація договорів оренди супроводжуватиметься суворою відповідальністю. За її словами, саме загроза значних штрафів змусить орендодавців до легалізації прибутку, адже ризик перевірок податкової або скарг від сусідів стане занадто високим.

Політикиня переконана, що впровадження цієї норми є лише питанням часу. Вона наголосила, що окрім санкцій, держава готує комплексні стимулюючі заходи, щоб зробити офіційну реєстрацію вигіднішою для власників житла, ніж тіньова оренда.

Водночас Шуляк наголосила, що легалізація оренди відкриває громадянам доступ до банківських послуг, зокрема дозволяє безперешкодно оформлювати іпотеку, брати кредити на авто чи підтверджувати платоспроможність.

«Але дійсно, буде частина людей, які не захочуть показувати [дохід від оренди], тому для них буде розроблена трохи інша система мотивації для того, щоб вони захотіли обов’язково зробити таку реєстрацію і щоб не було вигідно здавати в оренду квартиру без такої реєстрації», ­— додала народна обраниця.

Що загрожує українцям за «чорну» оренду житла

Наразі в Україні існують штрафи за нелегальну здачу квартир, про те контролю та моніторингу як такого немає.

У податковій службі нагадують, що українці повинні обов’язково декларувати доходи від здачі житла в оренду та вчасно сплачувати податки. Власникам житла, які приховують доходи від оренди загрожує кримінальна відповідальність (стаття 212 Кримінального Кодексу України) та штраф у розмірі від 51 до 85 тисяч гривень.

Водночас податківці зазначають, коли договір оренди укладений між фізичними особами, тоді обов’язок із розрахунку та сплати ПДФО і військового збору лягає на власника майна.

Сплата податків має відбуватися щоквартально. Дедлайн для оплати — 40 днів після закінчення кожного триместру, а саме: до 9 лютого, травня, серпня та листопада відповідно.

Загальне податкове навантаження на дохід від оренди становить 19,5%:

• 18% — ПДФО

• 1,5% — військовий збір.

Власнику, який здає житло в оренду, необхідно щорічно звітувати про свої прибутки, подавши декларацію про майновий стан до 1 травня наступного року.

Актуальні рахунки для платежів розміщені на сайті ДПС. Для консультацій звертайтеся на «гарячу лінію» 0 800 501 007 або відвідайте портал tax.gov.ua.

Як правильно здавати житло в оренду чи потрібен для цього ФОП?

Для того аби ви могли здавати житло в оренду, насамперед необхідно приміщення, яке є придатним для проживання і ви є його власником, пояснює Cedos.

Згідно з нормами статті 358 Цивільного кодексу України, розпорядження майном, що перебуває у спільній частковій власності, можливе лише за спільною домовленістю всіх учасників. Таким чином, якщо об’єкт нерухомості належить кільком особам, здача його в оренду потребує обов’язкового отримання офіційної згоди кожного співвласника.

Для того, аби ви могли укласти договір оренди, вам необхідні такі документи:

• що підтверджують особу власника — паспорт і довідка про присвоєння реєстраційного номера облікової картки платника податків (ідентифікаційний код);

• що підтверджують право власності: договір купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про право на спадщину, свідоцтво про право власності (приватизація) тощо.

Законодавство України дозволяє власникам нерухомості здавати її в оренду без обов’язкової реєстрації як фізична особа підприємець (ФОП).

Водночас власник житла має право здійснювати цю діяльність і в статусі ФОП. Однак у такому випадку податкове навантаження та періодичність звітності (раз на місяць або квартал) залежатимуть від специфіки обраної системи оподаткування та конкретної групи платника єдиного податку.

Які податки потрібно сплачувати з доходу від здачі нерухомості в оренду

Фахівці пояснюють, якщо ви здаєте житло як звичайна фізична особа, вам необхідно сплачувати два види податків. Перший — це ПДФО зі ставкою 18%, що передбачено профільними статтями Податкового кодексу. Другий — військовий збір у розмірі 1,5%.

У підсумку, фактична сума відрахувань до бюджету складатиме майже п’яту частину від вашого доходу, а саме 19,5%.

Згідно з нормами Податкового кодексу (пп. 170.1.2), податок розраховується на основі орендної плати, вказаної в договорі. Проте є нюанс: ця сума не може бути нижчою за мінімальний орендний платіж, встановлений у вашому населеному пункті.

Цей мінімум розраховується за спеціальною методикою Кабміну. Місцева влада щороку визначає вартість оренди 1 кв. метра, враховуючи розташування та характеристики нерухомості, і публікує ці дані для громади.

Якщо місцева влада не встановила або не оприлюднила таку мінімальну вартість до початку року, базою для оподаткування залишається сума, фактично прописана в договорі.

Якщо ви здаєте житло в оренду як ФОП, то у такому випадку варто звернути увагу на вашу систему оподаткування — загальна чи спрощена.

Загальна система оподаткування є універсальною за замовчуванням, тоді як спрощена потребує заяви та має обмеження щодо доходу, штату й видів діяльності.

Плануючи реєстрацію ФОП для оренди житла, врахуйте обов’язок сплачувати ЄСВ додатково до основного податку (військовий збір при цьому не сплачується). Для легальної роботи необхідно зареєструвати КВЕД 68.20 — «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна».

При здачі житла в оренду ФОП на загальній системі оподаткування має сплатити державі 40% (18% ПДФО + 22% ЄСВ) від чистого доходу.

Водночас якщо у вас ФОП на спрощеній системі, то у такому разі вам заборонено здавати в оренду житлові приміщення або їх частини, загальна площа яких перевищує 400 кв. м.

Окрім того, якщо у вас ФОП 1 групи, то вам заборонено здавати житло в оренду.

ФОПам другої групи дозволено, але за умови якщо ви здаєте в оренду власну нерухомість. Водночас заборонено надавати посередницькі послуги з оренди. Обсяг доходу протягом календарного року не повинен перевищувати 834 розміри мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня податкового (звітного) року.

Податки становитимуть 20% від розміру мінімальної заробітної плати щомісячно плюс ЄСВ — 22% від мінімальної заробітної плати щоквартально.

ФОПам 3 групи дозволено здавати в оренду лише власну нерухомість, а також надавати посередницькі послуги з оренди.

Ліміт доходу протягом календарного року не повинен перевищувати 1167 розмірів мінімальної заробітної плати.

Податки становитимуть 5% від усього валового доходу (3% для платників ПДВ) + ЄСВ 22% від мінімальної заробітної плати щоквартально.

Джерело.